전세대출을 유지하면서 개인회생을 할 수 있나요?

개인회생을 상담하다 보면 의외로 많이 나오는 질문이 있습니다.

“현재 전세대출을 받고 있는데 개인회생을 신청해도 될까요?”

“개인회생을 하면 전세대출도 바로 갚아야 하나요?”

“전세대출은 계속 이자를 납부하면서 유지하고 싶은데 가능한가요?”

특히 전세보증금이 대부분 대출로 마련되어 있고, 현재 살고 있는 집을 계속 유지해야 하는 분이라면 상당히 중요한 문제입니다.

결론부터 말씀드리면,

전세대출을 받고 있다고 해서 개인회생을 신청할 수 없는 것은 아닙니다.

또한 개인회생을 신청했다는 이유만으로 모든 전세대출이 자동으로 즉시 상환되는 것도 아닙니다.

다만 전세대출의 종류와 보증기관, 대출약정, 전세보증금에 설정된 권리 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 “전세대출을 무조건 유지할 수 있다”고 단정해서도 안 됩니다.

오늘은 이 부분을 중심으로 알아보겠습니다.

 

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1. 전세대출이 있어도 개인회생 신청은 가능합니다

개인회생은 일정한 소득이 있는 채무자가 장래의 소득으로 채무를 변제하는 절차입니다.

따라서 개인회생을 신청한다고 해서 모든 대출이 이미 연체되어 있어야 하는 것은 아닙니다.

예를 들어,

• 전세자금대출 1억 5천만 원
• 신용대출 5천만 원
• 카드론 2천만 원
• 기타 채무 3천만 원

등의 채무가 있고 매월 일정한 소득이 있다면, 전세대출이 있다는 사실만으로 개인회생 신청이 불가능해지는 것은 아닙니다.

다만 전세대출도 개인회생 신청 당시 존재하는 채무라면 채권자와 채무관계를 정확하게 확인해야 합니다.

특히 전세대출은 일반적인 신용대출과 달리 전세보증금과 연결되어 있는 경우가 많습니다.

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2. 가장 중요한 것은 “전세대출을 계속 유지할 수 있느냐”입니다

여기서 개인회생 신청 가능 여부와 전세대출 유지 가능 여부는 별개의 문제라는 점을 구분해야 합니다.

개인회생을 신청할 수 있다고 해서 기존 전세대출의 약정이 그대로 유지된다고 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.

전세대출 약정에는 연체나 신용상태 변화 등에 따른 기한의 이익 상실과 관련된 내용이 포함될 수 있기 때문입니다.

현재 개인금융채권의 관리와 관련해서도 연체 등 일정한 사유가 발생하면 금융회사가 기한의 이익 상실 예정 사실을 통지하도록 하는 제도가 운영되고 있습니다.

따라서 개인회생을 준비할 때는 단순히

“전세대출이 있으니까 개인회생에 포함시키면 되겠지.”

라고 생각하기보다는,

“현재 전세대출의 약정상 개인회생 신청과 연체가 어떤 영향을 미치는가?”

를 확인해야 합니다.

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3. 전세대출을 정상적으로 납부하면서 개인회생을 진행하는 경우도 있습니다

예를 들어 다음과 같은 상황을 생각해 볼 수 있습니다.

전세대출 1억 원은 매월 정상적으로 이자를 납부하고 있고,
별도의 신용대출과 카드대금 때문에 채무가 감당하기 어려운 상황

이 경우 전세대출을 포함한 전체 채무관계를 검토하면서 개인회생을 진행하게 됩니다.

다만 전세대출만 계속 정상적으로 납부하면 무조건 전세대출을 계속 유지할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

대출은행뿐 아니라 보증기관과 대출상품의 구조도 확인해야 하기 때문입니다.

예를 들어 한국주택금융공사(HF)의 전세자금보증 상품처럼 은행의 전세자금대출과 보증기관의 보증이 결합된 상품도 있습니다.

따라서 본인이 받은 전세대출이

은행 자체 대출인지, HF·HUG·SGI 등의 보증이 붙은 대출인지

부터 확인하는 것이 좋습니다.

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4. 개인회생을 하면 전세대출이 바로 대위변제되는 것은 아닙니다

전세대출에서 자주 나오는 용어가 대위변제입니다.

대위변제는 보증기관 등이 일정한 요건에 따라 금융기관에 대신 변제하고, 이후 채무자에게 구상하는 구조를 말합니다.

따라서

개인회생 신청 = 즉시 대위변제

라고 단순하게 이해해서는 안 됩니다.

실제 대위변제 여부와 시점은 해당 전세대출 상품과 보증약정, 연체 및 사고 발생 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

한국주택금융공사 역시 전세자금보증 이용자에게 보증기한과 관련된 별도의 안내를 하고 있으며, 현재 개인회생이나 파산·면책 절차가 진행 중인 경우 법원 결정문과 채권자목록 등을 제출하도록 안내하고 있습니다.

즉, 전세대출을 이용하고 있다면 개인회생 신청 사실만 볼 것이 아니라 해당 대출의 보증관계를 함께 확인해야 합니다.

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5. 전세보증금도 개인회생에서 반드시 확인해야 합니다

전세대출 문제에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

개인회생에서는 채무뿐만 아니라 채무자의 재산관계도 확인합니다.

따라서

전세보증금 2억 원 + 전세대출 1억 5천만 원

이라고 해서 단순하게

“내 재산은 5천만 원이다.”

라고만 판단해서는 안 됩니다.

전세보증금 반환채권에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 전세대출과 어떤 관계에 있는지를 확인해야 합니다.

특히 전세대출과 관련하여

• 질권
• 채권양도
• 전세권
• 기타 채권보전조치

등이 설정되어 있는 경우라면 더욱 주의해야 합니다.

개인회생법은 일정한 담보권 등에 관한 별제권 규정을 개인회생절차에도 준용하고 있습니다.

따라서 전세계약서와 전세대출 약정서를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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6. 전세계약을 계속 유지할 수 있는지도 확인해야 합니다

전세대출을 유지하고 싶다는 것은 대부분 현재 살고 있는 집도 계속 유지하고 싶다는 의미일 것입니다.

그렇다면 개인회생 신청뿐 아니라 임대차계약의 유지와 대출 만기 문제를 함께 살펴봐야 합니다.

특히 다음과 같은 경우에는 미리 확인하는 것이 좋습니다.

전세계약 만기가 얼마 남지 않은 경우

전세계약 만기와 전세대출 만기가 비슷하게 도래한다면 대출 연장 가능 여부를 확인해야 합니다.

전세대출 만기가 먼저 도래하는 경우

개인회생 절차가 진행 중인 상태에서 전세대출 만기가 도래한다면 대출은행이나 보증기관의 연장 여부를 확인해야 합니다.

전세계약을 갱신하는 경우

보증금이 증액되는 재계약이라면 추가 자금이 필요할 수 있으므로 개인회생 진행 상황과 함께 검토해야 합니다.

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7. 개인회생을 준비하면서 전세대출을 새로 받거나 증액하는 것은 주의해야 합니다

기존 전세대출을 유지하는 것과 새로운 대출을 받는 것은 전혀 다른 문제입니다.

예를 들어 개인회생을 준비하고 있다는 사실을 알고 있는 상황에서

• 전세대출 추가 대출
• 전세보증금 증액에 따른 추가 대출
• 신용대출을 받아 전세대출 상환
• 카드론을 이용하여 전세자금 마련

등을 새롭게 발생시키는 경우에는 자금 사용처와 채무 발생 경위에 대한 설명이 필요할 수 있습니다.

특히 개인회생 신청 직전에 발생한 채무가 많다면 법원에서 그 채무가 왜 발생했는지, 실제로 어디에 사용했는지 등을 확인할 수 있습니다.

대법원도 개인회생 신청에 가까운 시기에 발생한 채무의 비중이 높다는 사정만으로 곧바로 개인회생 신청이 부정한 목적이라고 단정할 수 없다고 판단한 사례가 있습니다. 결국 채무 발생 경위와 실제 사용처 등 구체적인 사정이 중요하다는 의미입니다.

따라서 개인회생을 생각하고 있다면 새로운 대출은 신중하게 접근해야 합니다.

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8. 전세대출이 있는 분들이 준비하면 좋은 서류

전세대출을 유지하면서 개인회생을 준비하는 경우에는 다음 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.

① 임대차계약서

② 확정일자가 표시된 계약서

③ 전세대출 약정서

④ 대출잔액증명서 또는 부채증명서

⑤ 최근 전세대출 거래내역

⑥ 전세자금대출 보증서 관련 자료

⑦ 전세보증금 반환보증 가입 여부

⑧ 전세계약 만기일

⑨ 전세대출 만기일

⑩ 질권·채권양도 등 담보 관련 서류

이 자료들을 확인하면 전세대출을 어떤 방식으로 처리해야 할지 판단하는 데 도움이 됩니다.

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9. 결국 핵심은 “전세대출을 유지할 수 있느냐”보다 이것입니다

전세대출이 있는 분들이 개인회생을 준비할 때는 단순히

“전세대출을 유지할 수 있나요?”

라는 질문만 하기보다는 다음 네 가지를 확인하는 것이 중요합니다.

① 전세대출의 채권자는 누구인가?

은행인지, 대위변제가 이루어졌는지 확인합니다.

② 보증기관은 어디인가?

HF, HUG, SGI 등 보증기관을 확인합니다.

③ 전세보증금에 어떤 권리가 설정되어 있는가?

질권이나 채권양도 등의 설정 여부를 확인합니다.

④ 대출과 임대차계약의 만기가 언제인가?

개인회생 절차 중 대출 만기가 돌아오는지 확인해야 합니다.

이 네 가지를 확인해야 현재 집을 유지하면서 개인회생을 진행할 수 있는지 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

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마무리

전세대출을 받고 있다고 해서 개인회생을 신청할 수 없는 것은 아닙니다.

또한 개인회생을 신청했다고 해서 전세대출이 반드시 즉시 상환되는 것도 아닙니다.

하지만 전세대출을 계속 유지할 수 있는지는 대출상품, 연체 여부, 대출약정, 보증기관, 전세보증금에 설정된 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 전세대출이 있는 상태에서 개인회생을 준비한다면

전세대출 → 보증기관 → 전세보증금 → 담보관계 → 대출 만기

를 하나의 연결된 문제로 확인하는 것이 중요합니다.

그리고 현재 전세대출을 정상적으로 납부하고 있다고 하더라도 개인회생 신청 이후에도 무조건 기존 조건 그대로 유지된다고 단정해서는 안 됩니다.

따라서 신청 전에 전세대출 관련 서류를 함께 검토하여 현재 거주 중인 전셋집을 유지하면서 개인회생을 진행할 수 있는 구조인지 확인하는 것이 좋습니다.

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